物业用房，通常指小区内用作物业办公、工作人员值班、存放工具材料等的房屋，在实践中包括物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏间等。那么，这类房屋归谁所有呢？
　　物业办公用房被占用 多方协商无果
　　近日，西安市雁塔区人民法院审结某小区业主委员会诉张某、某物业服务公司、某置业公司（开发商）建筑物区分所有权纠纷一案。
　　小区业主委员会备案成立后，经过核对物业公司向业委会移交的资料发现，该小区1号楼1单元204室为物业办公用房，但物业公司未向其移交该房屋，且该房屋实际被张某占有使用。多方协商无果，诉至法院，请求判令张某向业委会腾交房屋、恢复原状，支付房屋占用费。
　　案件审理过程中，张某辩称，其购买了该小区的10108号商铺，上述204室房屋系其购买商铺时附赠的房屋，其系合法取得并占有使用。开发商辩称，该项目于2014年整体移交物业公司，关于上述204室房屋其并未出售、赠与、出租或允许张某占有使用，对于张某占有该房屋并不知情。物业公司辩称，开发商未向其移交204室房屋，不知道该房屋是否属于物业用房，目前房屋由张某占有使用。
　　法院判决恢复房屋原状并支付房屋占用费
　　西安市雁塔区人民法院民四庭主审法官王丹对各方提交的证据进行审查。张某提交的购买10108号商铺的《商品房买卖合同》，内容仅有张某购买10108号商铺的位置、单价、面积等内容，并不涉及204室房屋，更没有开发商将204室房屋作为10108号商铺赠送给张某的意思表示。张某向开发商支付的款项也仅是《商品房买卖合同》中约定的10108号商铺的购房款。
　　根据西安市不动产信息档案管理中心出具的《西安市不动产登记簿》载明，上述204室房屋规划用途为“配套建筑”，所有权人为“全体业主”。故根据《中华人民共和国民法典》相关规定，认定上述204室应归全体业主所有。另，该小区业主委员会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的执行机构，所以业委会可以代表全体业主行使诉讼权利。故判决由张某向小区业主委员会腾交上述204号房屋、恢复房屋原状并支付房屋占用费。
　　法官说法
　　《中华人民共和国民法典》第二百七十四条明确规定，建筑区划内的物业服务用房，属于业主共有。《物业管理条例》第三十七条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。即，物业服务用房的所有权属于全体业主，既不属于建设单位，也不属于物业服务企业。同时也明确了物业服务用房的用途是特定的。但在现实生活中，很多小区的物业服务用房被占用居住，或被改作他用，甚至出租出售，上述行为均损害了全体业主的利益。
　 本报记者 李勇 通讯员 王丹